距离日本参议院大选投票，只剩最后一天。
没有想到的是，炎炎烈日之下，“外国人问题”首次成了各大政党竞选的焦点。从东京市中心的天价公寓到北海道的水源林，外国资本对日本房地产的热情让普通日本人开始感到不安：
这个国家，还有我们自己的立足之地吗？
在东京市中心的千代田区，一套能眺望皇居和日本武道馆的豪宅，标价高达18.8亿日元（约9100万元人民币）。这样的价格，即便是对日本的中产阶级而言，也几乎是天文数字。然而，房地产中介却透露，这类高端物业的购买者中，外国人占比越来越高。尤其是在过去2年，海外投资者对日本房地产的兴趣激增。根据国土交通省发表的《土地白皮书》数据，2024年海外投资者在日本的房地产购买金额达到9397亿日元（约453亿元人民币），同比增长63%。其中，中国大陆、香港等地的富裕阶层成为主力军。
面向东京湾的海景高层公寓楼，已成为许多外国人购房的首选。
为何外国资本如此青睐日本房地产？原因并不复杂。首先，历史性的日元贬值让日本资产在全球投资者眼中变得“超值”。以东京元麻布的高级住宅为例，其价格指数仅为香港的1/2.6、伦敦的1/2。这意味着，同样的资金在日本能买到更大、更优质的物业。其次，日本对外国人购房几乎没有任何限制，交易流程极为便利，而且拥有世代相传的永久产权。日本的这一产权制度让外国投资者感到“安全”。
然而，外国投资者的这种“日本热情”，却让普通日本人感到了压力。日本电视台的民调显示，78%的日本人认为应加强对外国人在日本购房的监管。这意味着，房价高企、普通人买房困难，成为许多日本人经济焦虑的直接体现。尤其是东京市中心的23个区，2亿日元（约1000万元人民币）以上的高端住宅中，近半数被外国人购买。这种现象让一些人开始质疑：日本的土地和房产，是否正在被“外来资本”抢占？
更深层次的背景，则是日本经济长期低迷带来的社会情绪。物价高涨、日元贬值、工资增长跟不上通货膨胀，这些都让日本民众的生活压力倍增。正如瑞穗银行综合研究所首席经济学家酒井才介所言：“日本人的经济不安，正在以对外国人的不满形式扩散。”在这种情绪下，外国人购房被视为“推高房价”的元凶之一。
于是，在这一次的参议院大选中，对外国人征收“空房税”，已被一些政党视为应对这一问题的“灵丹妙药”。
“空房税”最早由神户市提出，初衷是为了解决投机性购房带来的空置问题。近年来，日本大城市的塔式公寓（タワマン）成为投资热点，许多物业被购买后长期空置，既不用于居住，也不用于出租。这不仅推高了房价，还对公寓管理造成困扰——空置的房屋无人缴纳管理费，导致管理组合的运营困难。神户市希望通过对空置物业课税，促使业主将房屋投入市场，从而缓解供需矛盾。
主张“日本人优先”的参政党，支持率已飙升到第二位。
这一构想很快得到了日本政界的响应。国民民主党在2025年参议院选举公约中明确提出，将针对“非居住目的的住宅”引入“空房税”，并将税收入用于支持普通日本人的住房需求。自民党、公明党、日本维新会等主要政党也纷纷提出加强对外国人购房的监管措施，比如事前许可制、土地利用限制等。甚至有政党提出，对安全保障相关区域的土地交易进行更严格的审查，以防止外国资本对敏感区域的“渗透”。
然而，“空房税”的实施并非易事。首先，如何界定“空置”是个难题。业主可能声称房屋用于“度假”或“短期居住”，规避税收。其次，针对外国人购房的监管可能引发“排外主义”的争议。立宪民主党代表野田佳彦就曾呼吁，应当以“共生”而非“排除”的理念来制定政策，毕竟日本的制造业、建筑业、护理业等领域早已离不开外国劳动力。如果一味收紧政策，可能不仅损害日本的国际形象，还会影响其经济活力。
日本并非第一个面对外国人炒房的国家。全球范围内，许多国家和城市早已采取措施，试图平衡本地居民的住房需求与外国资本的流入。以下是几个典型的例子：
澳大利亚对外国人的房地产投资有着严格的监管。非居民外国人原则上不得购买二手房，只能投资新建住宅，且必须向政府申请许可。这一政策旨在确保本地居民的住房优先权，同时避免外国资本推高房价。此外，澳大利亚对空置物业也有额外税收，例如维多利亚州的“空置住宅税”，对连续6个月以上空置的物业征收1%的年度税。
新加坡以高额税收遏制外国人的投机性购房。外国人购买住宅需缴纳高达60%的额外买家印花税（ABSD），这使得投资成本大幅上升。即便如此，新加坡的房价依然居高不下，显示出税收政策的效果有限，但确实在一定程度上抑制了外国资本的流入。
加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省针对外国人购房推出了“非居民投机税”，税率高达20%。2022年，加拿大更进一步，直接禁止非居民在两年内购买住宅。
新西兰在2018年通过法案，禁止非居民购买现有住宅，仅允许投资新建物业。这一政策的背景是外国资本推高了奥克兰等城市的房价，令本地居民望房兴叹。新西兰的经验表明，强硬的限制措施确实能快速冷却市场，但也可能导致房地产开发资金短缺。
中国香港地区对非居民购房者征收15%的买家印花税（BSD）以及15%的从价印花税（AVD），并对短期转售物业加征高额税率。这种高税收政策有效降低了投机性购房，但香港的房价依然高企，显示出单一税收手段的局限性。
明天将是参议院大选的投票日，不管石破茂首相领导的自民党能否获得过半数议席，一场针对外国人的整治风暴，将在大选结束之后掀起。如何遏制外国人炒房？征收“空房税”，或者参照别国的做法，加征高额印花税，显然都是其中的主要选项。
对于外国人来说，在日本投资性买房的时代，已经结束！今后，在日本没有居住权的外国人，将很难拥有购买日本房产和土地的资格。即使在日本生活的外国人，购房资金来源也将会受到严格的审查。而高端楼盘，将会通过“邀请制”手段，限制外国人的购买。
面对全球化时代和劳动力严重短缺的困境，日本执政的自民党提出了一个日本人与外国人“共生”的概念，希望引进海外劳动力与各种人才，来建设一个有限的国际化社会。但是，面对大批还不怎么理解日本规矩的外国人的涌入，尤其是一群比日本人更有钱的外国人群体的杀入，日本如何在“共生”与“监管”之间找到一条中间道路，不是一件容易的事。
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